标准化装修——数字系统解决方案

香港大学建筑学院院长、香港执业建筑师资格注册评审委员会主席　Prof. Barry Fegan Will
国家住宅与居住环境工程技术研究中心室内建筑高级顾问　仇百全先生

　　摘要：本文著者在总结自身几十年的建筑施工经验及其理论探索中，提出应用“数字化标准装修”国际化新理念，最大限度地发挥计算机运行速度快，数据处理准确的特点，将住宅室内建筑在计算机软件上虚拟出来，帮助客户面对并解决建筑装修方面的各种问题，特别是控制预算、降低成本，高效优质服务，实现新建住房装修一次到位的市场要求。让各方受惠。
　　 “百惠·家居精装互动系统”已在装修市场上如期顺利推出。

序言

　　随着21世纪数字化信息时代的来临，各行各业越来越把注意力集中在如何应用现代化的计算机集成技术，去创造本行业甚至是跨行业的综合客户服务平台，以突破传统行业技术瓶颈，实现产业升级。特别是当今中国，在面对获得加入WTO和承办2008奥运会两项重大历史机遇，建筑房地产业将会有力提升，拉动有效内需增长时，作为业内人士理应把握天时地利的千载难逢的时机，并把平时的实践和思考总结出来，努力探索并创造一种系统的、标准化的、省时高效、多赢的商业服务应用新模式，回报社会，服务大众，让客户满意是我们的宗旨。这一宗旨与北京市建委提出“从今年开始，北京将取消毛坯房、住宅初装修，实现新建住房一次装修到位”的政策完全吻合。
　　 北京住宅毛坯房将从今年开始逐步取消，取而代之的是装修后的成品房，从而实现新建住宅一次装修到位。这一消息的实施，立即引起了社会各界的巨大反响。购房人、开发商纷纷向媒介和有关部门查询。
　　 取消毛坯房所引起的强烈反应是可以理解的。北京每年的商品房开发面积都在3000多万平方米以上，因此，取消毛坯房、初装修，实行新房一次装修到位，将对商品房的规划、施工、房产交易、家装施工、物业管理等各个环节至少涉及以下几种行业：房地产开发商、代理商、房屋装修企业（包括马路游击队）、建材城、购房者、物业管理公司，可能还涉及提供住房按揭的银行。

装修市场的问题及现状分析

　　（一）问题
　　 毛坯房的取消，住房装修的责任就落到了发展商的身上，怎样规范发展商和购房者在装修上的关系？开发商能否真正对购房人负责，接近住户的实际需要，协调好装修施工单位的关系，又与供货商打好交道，保证装修有可靠的质量、合理的价格、良好的售后服务，虽然从理论上说，由开发商统一装修能降低装修造价，但装修成本如河测算；会不会出现开发商高估装修成本的情况；房屋的总价格会不会因此而高于大多数购房者的承受能力，这些都是购房者关注的问题。
　　 问题一：房地产商的困难
　　 虽然“装修房”对客户来说有许多好处，但对发展商来说会带出出力不讨好的事情。
　　 过去发展商不太愿意做精装修的原因很多。因为装修往往是产生纠纷最多的地方，即使做得再周到也可能会有百密一失的时候。实际上发展商做得越多，投诉点增加的可能性就越多，往后面临的麻烦可能也会更多。
　　 而由客户自己装修，如果不满意，与发展商没有任何责任，所以由发展商做精装修是需要责任心和勇气的。
　　 另外一个原因是大家都能理解的众口难凋。但是要想成为一个成熟的开发商，要做出自己的品牌信誉，就不能不对客户负责。而且还要保证做得超于一般的产品效果和质量。
　　 再有，在北京目前的房地产市场中，中档商品房价格在4000元—8000元之间，根据地点的不同而有所区别。购买人群基本上以上班族为主，他们需要的是交通方便、小区舒适、户型间隔合理、配套设施齐备等等。愿意或敢于为中档价位的小区提供精装修的发展商还十分鲜见，道理很简单；“装修房”比“毛坯房”多了500—1000元／平米的价差，这无疑是发展商考虑不利的因素之一。
　　 问题二：装修市场问题
　　 装修是一个专业性非常强的行业，现在多数市民不了解相应的专业知识。很多装修“游击队”利用这一点，以低廉的价格招揽业务，损害了消费者的利益甚至蓄意欺骗消费者。其主要的危害如下：
　　 ·装修从业人员没有受过专业的培训，不懂专业修缮知识甚至不会运用专业工具和使用新型建材，从而达不到相应的装修质量，因为这些装修从业人员不能提出权威的设计方案，所以无计划的变更方案和对房主无原则的妥协造成大量的原材料的浪费；
　　 ·不按正确的工序施工，后患无穷：噪声扰邻，废水、废气、废料污染环境，肆意修改水、电线路造成安全隐患，对易燃、易爆物品管理不善而引发事故等等；
　　 ·由于房主或者装修者对房屋结构不了解，目前许多毛坯房在装修中破坏了房屋结构或管线，造成了安全隐患；
　　 ·购房者各自在不同的时段内进行装修，互相干扰入住环境，造成物业的综合价值的损失；
　　 ·在装修过程中或偷工减料或以次充好，使装修费用更高昂，推迟交付使用时间，使购置物业总体成本上涨，损害房主利益；
　　 ·入往后发现质量问题，维修、索赔困难，房主利益不能得到有效的法律保证；
　　 ·建材供应渠道复杂，增加了流动环节，提高了装修成本，也给了假冒伪劣产品可乘之机，给品牌建材供应商造成损失；
　　 ·冲击正规家装公司的正常经营；
　　 ·在装修过程中施工人员把应承担的责任推卸给开发商，人为造成复杂的纠纷，如下水堵塞，暗埋管道、线路的损坏，因操作不当而引起的温差、湿度等自然因素变化造成的损失等等；
　　 （二）现状分析
　　 装修房的比较优势：“装修房”是针对“毛坯房”而言，“装修房”应该是成品房：成品房的标准是开发商提供室内基本装修连同厨具和洁具。买房人可根据开发商提供的样板间和装修标准，按性能、价格、及配置选择比较适合自身要求的装修。与毛坯房相比，装修房具有以下优势。
　　 一是省力，几乎所有进行过二次装修的人都知道装修是一件费心费力的事情，选材、找工人、备料、监工，每道工序都要事必躬亲，稍不留神，就会落得“花钱买教训”的结果。而装修房，一切都是现成，只要搬进去便可，省却许多麻烦。
　　 二是省钱，虽然从表面上毛坯房的购房价格会少一些，但毛坯房未能满足基本居住要求，并要进行二次装修。而“装修房”由于统一材料采购，统一调配工人，可以大大节约成本，其房价要低于毛坯房及私人装修的价格总和。据专业人士测算，如果由开发商统一装修，每平方米700元的标准，由住户自己安排装修，每平方米至少要1000元。
　　 三是质量比较有保证，买装修房装修看得见，摸得着，便于挑选，而且，不同项目在合同中有明文规定，一旦出现问题投诉也较方便。而许多人自行装修找“装修游击队”，往往是一锤子买卖，出了问题，常常是补救无路，投诉无门。
　　 四是安全性较高，二次装修常常伤筋动骨。破坏房屋结构，不经意的拆除承重墙，修改管线，加大水电负荷等做法，给楼宇安全带来极大的隐患。“装修房”有统一装修的规格，这对今后物业的管理和维修也带来方便。
　　 五是入住时环境较好，二次装修的时间按住户需求存在先后，因此在入住初期因施工就带来了噪声和废料存放等一系列问题，一些小区交房已经几年，电梯及走道还是脏兮兮的。而装修房由于统一装修，便可避免上述各问题的发生。
　　 小结：现在北京市有关部门提出取消毛坯房，其中理由是：目前装修市场存在一系列的问题：装修游击队往往以次充好、成为社会一大公害，装修涉及价格、质量、工期的纠纷越来越多，但菜单式统一装修规格是否能满足购房者的个人需要存在疑问。现在，住房已经进入散户时代和个性化时代，而散户时代也好，个性化时代也好，与统一装修或多或少是存在矛盾的。我们迫切需要一个能统一各方利益，解决传统问题的解决方案。

“百惠·家居”数字解决方案

　　百惠·家居精装互动系统，正是面对上述问题，提出的一种具有针对性的一揽子解决方案。它能通过合理的选择数据结构、网络结构、操作系统以及开发环境，构成一个完善的网络系统，充分发挥计算机信息管理的优势。它是严格按照现行的行业标准规则进行规划设计，它能在最大范围内满足各客户的需求。
　　 对于各阶层的消费者来说，它的益处是：
　　 ·不需要再为寻找和监督装修公司而劳神费力；
　　 ·可减少被不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能；
　　 ·不必长期受左邻右舍装修污染的影响；
　　 ·方便将装修与住房一次性进行按揭贷款，解决施工游击队的无知所带来的负面影响（审美与品位局限）；
　　 ·避免低水平装修带来的不安全问题（结构的破坏，水灾与失盗等）；
　　 ·避免因样板房夸张化所带来的错觉；
　　 ·装修部分的个性和价格比值的提高；
　　 ·住宅的整体质量提高；
　　 ·可享受到专业室内设计提供服务后的装修效果；
　　 ·买到真实满足自我的住宅，买房时已知道装修的最终效果；
　　 ·装修做价更加透明，合理。
　　 对于物业管理者的益处：不用面对零散装修所带来的长期污染，减低社区保安和保洁了作的压力，减少住户的投诉，减少管理成本，加快小区入住速度。
　　 对社会环境也有很多益处：减少这方面日益增多的法律纠纷；遏制低水平装修队伍，提高居住水平和改善生活方式，建立健康的邻里关系，促进住宅产业的整体发展；淘汰各环节中的不合格者。
　　 （一）百惠·家居软件介绍
　　 软件运用模数协调集成化的原理，采用成熟数据开发工具Visual Basic 6.0开发数据库核心程序，并结合3D MAX SDK开发的虚拟环境仿真程序，能即时计算装修报价及显示虚拟现场效果。在报价中，采用国家规定及各地的装修定额作为概算依据进行编制，所计算价格包含材料费，辅材费，人工费等。系统同时包含大量知名厂家提供的装修材料可视信息（月更新），从而保证了装修报价的准确性和装修材料的质量。软件从家装到选材，从选材到报价，从报价到图纸的整套服务，为客户节省了因家装耗费的大量时间和开支。
　　 （二）主要功能介绍
　　 1．装修内容提供数据库：可动态装载与添加厂家目前所提供的装修内容信息。
　　 2．装修主材数据库：主材的号码，图标，名称规格，单位，成本价。
　　 3．客户信息数据库：客户合同编号，客户装修房型信息，客户个人基本信息。
　　 4．客户装修内容数据库：在客户选定装修用料内容后，实时成为该客户的装修范围。
　　 5．主材用量数据库：提供以户型与装修房间为单位的主材用量数据，便于企业决策者评估企业效益。
　　 软件包括：报价，装修演示，装修预算，图纸打印，用料确认等一系列实用性功能。
　　 （三）操作步骤
　　 首页是用于操作各选项的窗口，包括购房合同号、房间号、定单号、面积、姓名、性别、电话、移动电话、通讯地址、和邮政编码等。
　　 进入百惠·家居精装互动系统，必需输入业主信息，必填写合同号、房间号，进入系统后，画面出现小区的各户形图。
　　 进入户型，用鼠标单击所需户型便可，并可按不同的装修目录如地面制作安装、木门套、顶棚制作安装、天花角线制作安装、墙体装饰、踢脚板制作安装等进行选材。
　　 然后，系统会继续对同样的装修项目提供不同的材料，比如地面制作安装，含地毯、复合木地板、人造大理石、天然大理石、橡胶地板、陶瓷地砖等。每做完一项选择，系统会将价格自动累加，每个房间的装修项目在选择完毕后，计算机会显示装修这个房间的费用是多少。在对所有的房间所有的装修项选择完毕后，计算机会显示整体装修总价。
　　 系统所提供的装修材料必定低于市场零售价，系统的工程概算严格依据政府各有关文件进行编制，可以从系统中清楚的显示装修时的每一笔支出。
　　 （四）版本升级
　　 百惠·家居精装互动系统定期提供升级服务，采用增量方式，提供新颖的设计思想、新材料和概算报价公式。
　　 硬件配置采用双机联动运行方式，一机运行报价概算，一机运行3D虚拟程序，双机联动，互不干扰，节省了运行时间，提高了运行稳定性。
　　 （五）使用培训
　　 随着科技含量的不断增加，我们也将采用各种形式的培训，服务客户。

结束语

　　新的时代需要新的技术革新，“百惠·家居”将顺应中国改革和国际化的总体趋势，把握国际脉搏，立足中国，放眼世界，不断革新，令所有客户受益。